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股权之争接近收官万科进入“深铁时代”国资影响力加大

2017-06-17 09:05:41

　　原标题：股权之争接近收官万科进入“深铁时期”国资影响力加大

　　延续近两年的万科股权之争渐渐落下帷幕，多个重要角色的身影也渐渐隐去，如华润、如恒大，乃至宝能。

　　曾因股权分散而引来纷争的万科，历史上第1次出现了股权高度集中的情形。6月9日，在受让恒大所持14.07%万科A股分后，深圳地铁团体(以下简称“深铁”)正式成为万科第1大股东，其持股比例升至29.38%，逼近实际控制人地位。

　　其余股东如宝能持股25.40%、安邦7.18%、万科事业合伙人4.14%、万科企业股中心2.98%、刘元生1.21%，再加上其他机构股东，预计占去近80%股权。

　　深铁表态，将对万科进行全方位的支持，正如华润之前所扮演的基石股东的角色1样。业界预计，股权结构优化后，万科在公司治理上将更加完善。

　　不过，持股比例远超此前华润、深特发等万科历史上国资股东的深铁，对万科的影响可能也将超出前任大股东，万科这家公司的国资化特点将加强。特别是万科“轨道+物业”战略之下，深铁将给予万科更多资源，有助于后者在房地产的2次机遇中取得先机，巩固龙头地位。

　　另外一方面，万科现有的事业合伙人制度、项目跟投制度如何演化，与股东利益的关系如何，是不是能得到深铁的延续大力支持，仍需要继续视察。

　　抢占制高点

　　早在2016年3月份宣布与深铁战略合作之时，万科便确立了“轨道+物业”的开发模式，在2016年年报中，万科更提出，轨道交通TOD模式是未来发展的1大方向。

　　万科管理层认为，轨道交通和都市圈的发展，是房地产行业继商品房以后的第2次历史机遇，而要取得先机，就必须绑定轨道交通团体。

　　因此，深铁对万科不但是临危受命的“白衣骑士”这么简单，更是长远发展的战略火伴。深铁在轨道交通和轨道沿线土地获得等方面具有非常明显的优势，万科则具有物业开发的深厚经验，万科董事会主席王石称，万科和深铁是战略协同的关系。

　　广发证券认为，在当前房地产行业集中度快速提升的阶段，叠加行业目前严厉调控的大背景，质优价廉的土地资源更显稀缺，而“轨道+物业”联合开发的模式，有助于万科突破由于土地资源稀缺而面临的增长瓶颈。

　　深铁入局后，万科“轨道+物业”有望提速。根据兴业证券研报，深铁目前在深圳核心和关键地段具有10块土地，建面约427万平方米，另外还在城轨沿线车辆段、停车场及车站上方共创造14个地块、共555万平方米再造资源，将为万科补充优良土储。

　　截至去年，万科和深铁已就合作参与深圳地铁4期线路开发及沿线土地开发进行了初步探讨并签署战略合作备忘录，地铁轨道交通4期将延伸到东莞、惠州，未来双方有望合作进入其他城市，开辟海外市场，携手取得更多地铁上盖土地资源。

　　海通证券指出，未来深铁和万科协力打造的“轨道+物业”模式有望成为全国轨道交通“PPP+TOD”模式的建设标杆，从而构成巨大竞争优势，未来有望在全国复制输出管理运营模式，使公司在新1轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。

　　国资影响力

　　华创证券认为，因深铁、万科管理层、刘元生等均是现任管理团队的支持者，合计持股比例达37.71%，已远超宝能系，万科股权之争终获解决。

　　作为新晋大股东，深铁对万科的态度表现出了1致性。在3月份的万科事迹会上，总裁郁亮曾表示，深铁给予了万科4个支持：支持万科的混合所有制结构、城市配套服务商战略和事业合伙人机制，管理团队依照既定战略目标实行运营和管理、深化“轨道+物业”发展模式。

　　在正式成为万科第1大股东以后，深铁再次声明强调了上述4个支持。

　　作为万科上1任大股东的华润，因不干涉万科公司经营深受好评。郁亮在今年3月的事迹发布会上表示，“过去10几年间，华润团体很好地扮演了万科基石股东的角色。比如在万科初期非常多的融资活动中，华润团体提供了实际性支持;在万科股权分置改革的时候，华润团体作为国有股东，一样实行着股权分置改革的责任。”

　　那末深铁将如何表现?

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，深铁与华润同属国资体系，但华润原持股比例远低于深铁，深铁对万科的控制力和影响力将大于华润，同时深铁未来有望将部份资产注入万科，进1步加深其影响力。

　　另外，深铁成为第1大股东，将使投资者对万科估值的评价体系产生变动，公司1度的“快周转”低估值将转为“资源型”房企，与招商蛇口、陆家嘴等房企的估值评价体系靠拢。同时，深铁的国企背景将为资本市场带来巨大的想象空间，公司有望成为深圳“国企改革”、粤港澳大湾区题材的受益标的之1。

　　而在公司治理层面，接近万科的人士13日向记者分析，深铁持股比例逼近30%而不超过，既没有控股对万科掣肘太多，又可以到达对“蛮横人”的威慑，而多个1致行动人同盟的存在，为万科股权构建了护城河。这类国资、民资、险资、机构股东的混合所有制结构，保持了万科公司治理的稳定性和连续性;历史上，万科1直是1家混合所有制公司。

　　这些明显的利好以外，1些不肯定仍旧存在，比如股东结构变集中、复杂后，深铁等股东，对万科事业合伙人和跟投制度的支持力度究竟有多大。

　　在以往案例中，金地团体前两大股东曾联手否决金地的跟投制度，理由是跟投侵占股东利益。

　　截至目前，万科事业合伙人通过盈安合伙持有公司4.14%股分，以后还会否继续增持其实不肯定;截至2017年2月底，公司累计已有308个项目实行跟投。跟投项目从获得到首期开工、首期开盘和现金流回正的平均时间明显缩短，营销费用率也得到有效控制。

　　前述接近万科的人士认为，从目前深铁的表态来看，已明确表示支持万科既有战略和制度，让管理团队依照既定战略目标，实行运营和管理，那末接下来就是从具体的董事会层面去落实，包括从公司章程、制度管理等方面继续支持，乃至狙击可能的反对者。

　　其预计，在万科董事会成功换届选举后，公司战略和制度将延续保持，毕竟这有益于这家公司的长远发展。

　　作者：张晓玲黄昱

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