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李嘉诚或再售上海物业楼市何去何从引关注

2017-02-22 20:05:06

　　原标题：李嘉诚或再售上海物业楼市何去何从引关注

　　据媒体报导,李嘉诚名下的长实地产成心以200亿元的价格出售正在兴修中的上海浦东世纪汇广场。

　　据悉,该项目为长和系早年在上海拍下的商业地块,地块毗邻上海4条轨交线的交汇处世纪大道地铁站。项目计划由1对双子塔写字楼及1座大型商场组成,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。刚拍得时,该项目的楼面价约为1.2万元/平方米,而如果真的转售,转售的楼面价将到达7万元/平米的水平,溢价5倍左右。

　　记者向长实地产(原和记黄埔地产)上海分公司求证此事,相干负责人表示目前还不方便进行回应。

　　不过,这其实不影响市场对该消息的受关注度。除交易本身,其所引出的3个问题一样值得关注。

　　贵不贵?

　　首先是7万元/平米的水平对上海　陆家嘴　的商业地产价格来讲究竟贵不贵。上海中原地产研究部研究员赵倩认为,虽然该地块价格在短短几年以内大幅飙升,但是上涨幅度在公道范围以内。

　　1方面,陆家嘴作为上海的金融中心,1向是金融企业入驻的首选之地。另外一方面,陆家嘴发展较早,目前商业地块比较稀缺,新增供给较少,区域内优良写字楼供应紧张,直接造成陆家嘴办公项目价值不断看涨。

　　数据显示,2015上半年陆家嘴甲级办公楼平均租金约11.7元/平方米/天,空置率不到4%。如果以上述价格转出,项目写字楼的投资回报率仍有约6%,在行业可接受范围内。

　　撤不撤?

　　其次是李嘉诚兜售内地物业的步伐仿佛并未停止。且不论此次是不是真的要兜售世纪汇广场,此前李嘉诚已屡次兜售内地物业。

　　2013年,李嘉诚前后兜售广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心和南京新街口国际金融中心大厦,分别作价26亿元、71.6亿元和30亿元。2014年其又前后以72亿元卖掉北京盈科中心、15.4亿元售出上海盛邦国际大厦。1时间李嘉诚从内地撤资的论点甚嚣尘上。

　　李嘉诚本人倒是在多个场合对撤资论调予以了否认。其在多个场合依然表示内地是其重要的投资领域,并延续看好内地经济发展。

　　赵倩认为,李嘉诚最近几年大多投资海外　公用事业　项目。之前主要以房地产为主的投资方向,如今朝着能源、基建和通讯等方面转向。这类“鸡蛋不放在1个篮子”里的投资模式,目的在于规避单1投资方向的风险。

　　值不值?

　　最后是李嘉诚和其他1些地产商出售内地物业的做法,是不是预示房地产的价值已到达顶峰?毕竟,不止长江实业1家,例如香港房企瑞安66亿元出售上海高级商业区企业天地1期和2期,华人置业以65亿元的价格将包括成都3个住宅及商业办公楼项目在内的资产出售给恒大。

　　从上海的情况来看,今年楼市的回暖也带动了商业地产的升温,量价还处在高位运行的状态中。数据显示,从今年4月份开始,上海写字楼的成交量出现上涨,6月更是反常走高,成交量为上半年峰值。上半年上海写字楼1共成交10079套,成交量108.6万平方米,接近去年全年的60%;成交均价在2.66万元/平方米上下,与去年水平相近,月成交均价的峰值达3.09万元/平方米。

　　商铺的情况也类似。上半年总成交量58.7万平方米,同比增长10.4%。而根据以往经验,下半年市场热度1般会高于上半年,全年成交超过去年的几率较大。

　　赵倩指出,在回暖的市场大环境背后,商业地产的前景一样存在隐忧,主要是商办市场面正临多余危机。

　　据介绍,2015年上半年上海写字楼和商铺的库存都突破了800万平方米大关。虽然成交量客观很多,但供应量更加庞大。以大虹桥、自贸区等地发展进程来看,未来1段时间内供应暂时“刹不住脚步”;商铺的运营情况也跟不上增长速度,特别是外围地带配套设施还没有完全跟进,缺少人气导入,投资回报缓慢。

　　“以上半年月度平均销售情况来看,目前上海写字楼的去化周期大概需要47个月,商铺的去化周期则需要85周。在库存较高的情况下,企业提早套现资金也意在规避未来风险。”赵倩说。来源：证券时报记者：姜云起

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