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恒盛地产超200亿债务逼近今年或首次出现亏损

2017-03-13 15:06:10

　　原标题：恒盛地产超200亿债务逼近今年或首次出现亏损

　　根据记者不完全统计，截至目前，恒盛地产累计债务约246.8亿元，资本负债比率达107.1%，债权人主要包括4家银行，6家信托公司，2家基金子公司。

　　1波未平，1波又起。2015年的开年，话题不断的房企除佳兆业，还有恒盛地产。

　　与佳兆业事件的事发突然相反，恒盛的大小问题自2012年起便时有传出，包括多地项目停工、涉诉，开发滞缓，销售事迹不佳，连续多年亏损等。不久前，国际3大评级机构之1标准普尔更将其企业长时间信誉下调至“CCC”，并展望为负面。

　　但是，纵然恒盛地产所存问题诸多，他的资金链却始终环环紧扣。

　　记者调查发现，银行借款是恒盛地产资金链条的主体，另外从2013年起，陆续引入信托、资管公司提供资金支持，并辅助发行海外债券。

　　根据记者的不完全统计，截至目前，恒盛地产累计债务约246.8亿元，资本负债比率达107.1%，债权人主要包括4家银行，6家信托公司，2家基金子公司。

　　债务高企，却未能有高效周转支持，恒盛地产已连续出现事迹下滑，并可能在今年首次出现亏损。

　　2月2日，恒盛地产在港股市场停牌，随后公告停牌缘由为公司控股股东可能提出私有化。这是恒盛地产距离上1次私有化计划失败14个月后的再提。

　　在私有化以后重整业务的想法，张志熔1直未断，尚海湾豪庭的2期续建，或将成为其意图恢复公司元气关键的1步棋。

　　私有化再上日程

　　“现状下要完成私有化，借助外部资金的可能性极大。”

　　2月2日，恒盛地产股票停牌，并公告，待刊发公布有关公司控股股东提出可能私有化的公告。

　　在香港私有化上市公司，意指由大股东收回市场上的流通股分，终究实现退市目的。

　　恒盛地产的大股东即张志熔，2014年中报显示，张志熔持有恒盛地产68.39%股权。公司第2大股东为中国人寿，目前累计持有10%股权，相比2013年底增持1.03%。

　　中国人寿最近1次增持为去年11月，以每股平均价1.199元买入2770万股恒盛股分，持股量由9.64%升至10.0%。国浩资本将增持行动解读为，反应市场人士低估恒盛估值，这或是再次进行私有化的好机会。并由此预测，随着内地地产市场气氛低迷，张志熔或于短时间内再次提出私有化计划，结果如其所料。

　　恒盛地产私有化并不是新鲜事。早在2013年11月，张志熔就曾提出恒盛地产的私有化方案，计划以每股1.8港元的注销价，向小股东协议安排回购。但在去年初的股东会上，遭受小股东反对，计划以3票之差被否决，而公司首席履行官及财务官也于2014年2月离职。

　　或因过去的1年里，恒盛地产股价延续下跌，张志熔私有化的情意坚决。依照规定，公司在私有化计划失败后12个月内不得重提，现在期限刚过不久，此事再次提上日程。

　　“若仍按去年每股1.8港元的价格测算，全部回购剩余股分所需资金为43.78亿港元，若要减缓小股东的情绪，新设定每股价格还有上升的可能。”1位地产私募人士分析。

　　对恒盛地产来讲，1次性拿出这么多钱仿佛有些艰巨。截至2014年6月，公司持有现金仅16.7亿元，在1年内到期的债务却有50.08亿元。

　　上述人士认为：“现状下要完成私有化，借助外部资金的可能性极大。”去年底，香港经济日报曾报导，恒盛地产私有化资金可能来自民生银行贷款。对这次是不是仍计划借由银行贷款，理财周报记者试图向恒盛地产求证，但屡次拨打官网电话，均无人接听。

　　对恒盛地产，评级机构穆迪认为，私有化的可能性和私有化计划本身，可能会削弱公司的财务灵活性。恒盛的再融资风险已较高，倘若私有化计划获得成功，财务灵活性下降将令恒盛未来12个月内进1步承压。

　　借款增加，事迹下滑

　　银行借款还是恒盛地产资金链条的主体，另外陆续引入信托、资管公司提供资金支持，并辅助发行海外债券。

　　事实上，恒盛地产资金链承压已经是不争的事实。

　　房地产企业高负债，高周转不足为奇。但恒盛地产负债高企的同时，销售数据却逐年低迷。

　　2014年中报数据显示，截至6月末，公司借款总额211.82亿元，2014年上半年新增借款83.8亿元，净负债达195亿元。

　　资本负债比率自2012年来亦大幅爬升，由2012年底的68.8%上升至2013年底的87.4%，再上升至2014年中的107.1%，高于市场平均值24个百分点。

　　而去年全年，恒盛地产累计实现合约销售额仅40.4亿元，同比减少44.7%;累计实现合约销售面积为26.9万平方米，同比减少53.4%。其2013年及2012年全年的合约销售额分别达73亿元人民币及109亿元人民币。

　　2014上半年恒盛地产亦首次出现亏损，亏损2.2亿元人民币，比2013年同期下滑近200%。

　　标准普尔在去年下半年宣布，将恒盛地产的长时间企业信誉评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面。

　　标普的评级等级中，“CCC”评级主要是针对未来12个月以内将有背约情形的发债人定义的。标准普尔恒盛地产主分析师叶翱行在电话会议中称，如这些公司没有任何正面发展，其将会面临1些活动性窘境或是需通过1些低价交易来应付偿还债款。

　　亏损或与在2009⑵010年迅速拿地以后，项目开发与销售陆续减缓有关。

　　据其他媒体报导，不久前，恒盛地产在长春的恒盛豪庭项目因延期交房遭上百名业主起诉。另外，恒盛地产5年前以19.7亿元收购的南京3汊河项目至今仍未开工。而由1幢52层写字楼和1幢48层5星级酒店组成的南通熔盛大厦，原定2011年12月竣工，但项目目前只建成3层，并已停工多时。

　　恒盛地产在去年中报里称，团体深化与银行的战略合作关系，开辟多渠道融资方式，满足经营业务对资金的需要，融资通道顺畅。

　　现在来看确如其所述。银行借款还是恒盛地产资金链条的主体，另外陆续引入信托、资管公司提供资金支持，并辅助发行海外债券。

　　其表露，公司的主要来往银行包括4家，分别是中国建设银行、中国银行、中国民生银行、上海银行。截至去年6月底，银行抵押借款共164.6亿元，占借款总额的77.7%。

　　信托与资管计划的大范围引入则是从2013年开始。

　　信托、资管债务75亿

　　理财周报记者不完全统计，2013年以来，共有6家信托公司为恒盛地产项目融资约46.95亿元，另有2家资管公司为其融资约27.9亿元，两年来通过信托和资管共取得约74.85亿元贷款。

　　从表露的资金投向看，上述资金大部份流向上海恒盛尚海湾项目建设，范围到达56.2亿元，提供融资的机构包括中融信托、4川信托、光大信托、中海恒信等，其中，中融信托和中海恒信是最大的借款方。

　　据记者了解，该尚海湾项目的开发公司为上海鑫泰房地产发展有限公司，是恒盛地产下属专属负责开发尚海湾楼盘的项目公司，由恒盛地产子公司上海意景房地产开发有限公司100%控股，注册资本14亿元。

　　1份统计于2014年1月的报告中称，上海鑫泰的金融机构授信额度总计85亿元，累计融资余额49.9亿元。

　　目前，报告中未到期借款包括民生银行13亿元，用于11⑴4#楼开发;中融信托30亿元，用于办公楼和酒店楼开发。

　　据记者了解，中融信托的30亿元信托贷款分两次发放，其中第1笔借款12亿元，以成立集合信托计划的情势募资，对应产品名为“融盛1号集合资金信托计划”，期限24个月，到期日为2016年3月。

　　2014年中，中海恒信资产管理公司密集发行多期资产管理计划，名为“中海恒信-民生总营-恒盛尚海湾资产管理计划”，总范围25亿元，存续期一样为24个月。募资以拜托贷款的情势发放给上海鑫泰，用于尚海湾项目2期建设。

　　资料显示，尚海湾从1期开发至今已过去6个年头。工程进度显示，已交付使用的只有1期1⑸、7⑻#楼;1期的6#楼，2期的9⑴0#在预售中。尚海湾售楼人员表示：“2期的其余部份还没有开始卖，最乐观的估计是2015年底启动，但其实不肯定。”

　　上述机构中1位不愿具名的业务人士坦言，恒盛地产的问题早有所耳闻，但实地去调查发现并没有传言中严重。而且就项目本身来讲，地理位置、产品定位、本钱优势等等都决定项目是优良的。再把风控做好，其实不担心出问题。

　　据了解，尚海湾项目土地是2000年上海鑫泰从中国木材华东公司收购获得，总本钱9.46亿元，依照项目计容面积62.81万平方米计算，楼面地价为1506元/平方米。

　　彼时至今，该地房价已从2010年前后的2万元/平方米上涨至8万/平方米。

　　“这个项目说到底，开发了这么长时间是受当时房地产市场环境影响，张志熔想等待更好的开发时机，所以成心搁置。”上述人士称。

　　去年尚海湾的项目在上海滩也流传了1段时间，很多机构的项目经理都曾去实地考察，其中1位否定了该项目的人士表示：“当时否定主要是两个缘由，融资方的主体问题，而且楼盘的历史沿革太长了。”

　　另外，中融信托还为恒盛地产子公司上海恒冉开发的项目馨雅名邸融资7个亿。

　　该项目所在地块是恒盛地产旗下子公司于2013年底，在上海市奉贤区通过竞标取得，成交总价约12.45亿元人民币，折合楼板价为1.52万元/平方米。这也是当年唯逐一次拿地。

　　其1位前期负责人表示，馨雅名邸计划在今年3月开工建设。

　　上海重头戏

　　“恒盛地产的1线城市土地储备主要就是上海地区，上海的项目亦相对优良，容易取得融资，选择现在来推动上海地区项目的开发，很可能是为减缓公司事迹亏损。”

　　对恒盛地产来讲，上海地区是公司房地产销售额的重头。

　　以去年中报数据为例，上海地区、长3角地区、环渤海地区和东北地区的销售额分别占比61.8%、28.0%、2.4%和7.8%。上海地区之外城市的销售金额和销售面积分别占比38.2%和67.6%。

　　其土地储备散布于1、2、3线城市，其中20.6%位于1线城市，79.4%位于2、3线城市。

　　“恒盛地产的1线城市土地储备主要就是上海地区，上海的项目亦相对优良，容易取得融资，选择现在来推动上海地区项目的开发，很可能是为减缓公司事迹亏损。”前述私募人士认为。

　　但他也表达了自己的忧愁：“即便上海项目开发顺利，终究取得资金，未来如果私有化得以实现，公司的财务灵活性会被削弱，不利于再融资。”

　　评级机构穆迪也指出，若恒盛地产的潜伏私有化计划成功实行，将具有负面信誉影响。

　　如今，彼时张志熔身背的另外一个“债务包袱”熔盛重工的重组已于去年进入实质性阶段，行将易主。这位曾具有两家上市公司的神秘富豪，兜兜转转，似又回到原点。

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