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保利67亿"地王"深陷东港泥潭房价腰斩跌半

2017-03-07 03:05:03

　　原标题：保利67亿“地王”深陷东港泥潭市场剧变房价腰斩跌半

　　近期活动性释放，楼市回暖，但“击鼓传花”的故事却时刻都在上演。过去几年吃进高价地的房企，如今正试图借助市场回暖而脱身，但在供需逆转的情况下，前景仿佛其实不乐观。

　　克而瑞研究中心发布的1份报告显示，在2011年至2013年全国总价和楼面价位居前列的55幅地块中，截至目前仍有38%处于“未开工”状态，期间有2幅“地王”还遭受了退地。

　　部份位于23线城市的高价地项目更是寸步难行。库存压力大的现实，常常使得全部区域楼市堕入滞销的泥潭。除很多中小开发商外，即便是本钱控制、拿地策略、开发能力均领先行业的品牌房企，也不能幸免。

　　最新的案例来自大连市东港区。这个计划中的“钻石海湾”，正在变成外界所熟知的“空城”，并使众多房地产企业深陷其中。而保利地产花费以67亿元高价获得的“地王”项目，更是难以自拔。

　　“钻石”诱惑保利67亿摘东港地王

　　2013年8月，尚处于开发阶段的大连东港区，迎来了最大号金主。

　　根据保利地产的公告，当年8月，保利地产以挂牌的方式，花费67.25亿元的天价，前后两次获得大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块。两宗土地位置相邻，总计划建筑面积达90.36万平方米。保利地产具有该项目50%的权益。

　　67亿元的价格，使得该地块成为东港的“地王”项目。而90万平方米的体量，也使之成为东港区罕见的大盘。据测算，前1宗地块的楼面价为7470元/平方米，后者为7404元/平方米。

　　这在当时其实不算高。有统计显示，经过此前的1路飙涨，到2013年年中，东港核心区的房屋价格多在2万元/平方米以上，部份项目的单价乃至接近3万元。

　　促使东港楼市繁华的因素，在于政府部门的1项计划。根据《大连港东部地区搬迁改造计划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方千米。计划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化文娱区、商业服务区、滨海服务区和高级住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”，被大连政府定位为香港、陆家嘴[⑵.46% 资金研报]以后的中国第3大金融中心。

　　东港楼市迅速随之突起。并与国内很多城市新区1样，吸引了大量开发商进驻。其中，以万达为首的本地房企，和保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，都纷纭在东港启动项目开发。

　　有统计显示，2013年大连市成交土地111宗中，主要来自金州新区、东港区。当年大连市土地成交单价前10位的地块中，有5宗出自东港。

　　市场剧变房价腰斩跌半

　　1切都“看上去很美”，但情势发展其实不尽如人意。

　　从2013年年末开始，全国楼市堕入停滞，大部份城市的房价停涨，并逐步出现下调。统计局的数据显示，2014年5月，全国70个大中城市的新居价格环比出现下滑。2014年9月，上述指标同比也出现负增长。

　　在此背景下，东港亦不能幸免。有当地从业者回想，东港房价在去年出现全面降落。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。

　　其中，在2013年底推盘的“星光领”项目，平均售价以从最高时的27500元/平方米下调至16500元/平方米。另外一个项目“中庚当代艺术”，则在近期将产品最低售价调剂到11600/平方米，仅相当于2014年初的1半。类似的情况在东港10分普遍。

　　究其缘由，上述人士分析指出，由于东港区本身人口较少，且从大连分流的人口不足，使得住房需求增长缓慢。因此，东港区如今虽楼盘林立，供应量充足，但出售率和入住率很低，已成1片“空城”。

　　同期的大连楼市一样不甚乐观。根据中国指数研究院的统计，大连去年全年的新建商品住宅成交量为220.7万平方米，同比降落29%。截至2014年12月，大连商品住宅去化周期超过20个月。

　　在这类背景下，东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出，依照7400元/平方米的楼面均价，那末加上建安和运营等本钱，“地王”项目售价最少要在15000元/平方米才能获得1定利润。而这样的价格，在本日的东港已“有价无市”。

　　根据保利地产的年报，上述“地王”项目的案名被定为“保利天禧”。此为保利产品线上的高端项目。

　　年报显示，在保利获得该项目以后，2013年并未开工。2014年，项目仅仅累计开工18.65万平米，待开发面积达108.18万平米。对照保利的平均开发速度，可谓10分缓慢。

　　有业内人士乃至指出，若东港楼市没法随此轮市场回暖有根本改良，那末算上拿地价格和开发运营等本钱，将有百亿范围的资金被束缚在这1“地王”项目之上，并可能危及保利的资金链。

　　福兮祸兮地王项目难做

　　近几年来，高价地项目堕入为难的情况屡见不鲜。在克而瑞统计的55宗高价地项目(2011年至2013年成交)中，截至目前，仍有38%处于未开工状态。该机构认为，这在高周转盛行确当下是极高的比例。

　　另外，还有两宗“地王”项目因各种缘由而终究退地。

　　该机构指出，即便在已开工的项目中，部份还由于高额的土地本钱和较长的资金周转期限，出现了延缓开工和工期拖延的现象。

　　北京楼市某知名操盘手向和讯房产表示，很多高价地项目是在市场高点所获得，但等到开工和销售阶段，市场常常堕入低迷，从而使项目销售堕入窘境。

　　他表示。很多开发商都曾遇到过“地王”困难，依照历史经验，终究需要借助市场回暖的大势来解套。

　　自去年11月以来的半年间，央行3次启动降息，与房地产有关的信贷等调控政策也有所松动。多数分析指出，整体房地产市场回暖有望。

　　但如今的市场情势，与往昔不可同日而语。上述人士表示，在此前几年房地产投资高增长的驱动下，市场供需关系已产生根本性逆转，整体供大于求成为当前市场的基本面。

　　根据国家统计局的数据，自2012年4月以来，全国商品房待售面积已连续36个月保持增长，且与最低点时相比，如今库存涨幅几近翻倍。其中，广大23线城市的供应多余局面特别明显。以贵阳金阳新区、鄂尔多斯康巴什新区为代表的新城，成为楼市的重灾区。

　　一样作为新区的东港，楼市困局能否迅速减缓?当地业内人士均表示不甚乐观。其理由在于，东港的产业配套还没有确立，没法构成人口聚集效应，因此也难以带来有效的市场需求。

　　事实上，即使“地王”项目能够终究解套，但常常需要较长的时间，其带来的资金本钱常常成为企业的沉重负担。“由于个别高价地项目而拖垮全部区域，乃至全部公司的开发节奏，这类情况其实不少见。”上述操盘手表示。

　　来自克而瑞的数据显示，今年1⑷月，大连楼市成交商品住宅面积12.56万平方米，同比降落9.6%。国家统计局的数据则显示，今年3月，大连市新建商品住宅价格同比降落8.6%。

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