您当前的位置：首页 > 品牌动态

红星美凯龙"破发" 销售型商业模式面临考验

2017-02-28 05:06:16

　　原标题：红星美凯龙破发销售型商业模式面临考验

　　国内家具商场营运商红星美凯龙(01528.HK)于6月26日在港交所挂牌上市，依照股价上限13.28元定价匡算，预计上市所得款项净额约69.06亿元。当天开盘报12.62港元，较招股价13.28港元低5%，当天收报12.74港元，跌4.07%，成交8859万股，成交额11亿港元;6月29日，该股继续下跌，最低跌至12港元，当天收报12.60港元，跌幅1.099%。

　　虽然红星美凯龙此次在港交所发售部份逾额认购4.58倍，但其商业模式和管理短板依然为投资者所诟病。并且，1直被外界认为是红星美凯龙寻求转型的红星地产，并未装入上市资产。

　　红星美凯龙定位于内地家具商场管理运营商。中国商业地产同盟副会长兼秘书长王永平指出，红星美凯龙欲复制万达的上市模式，但其商业地产模式依然是销售型模式，这从其IPO以后37%的融资所得将用于沈阳、武汉、南京、中山等9个新自营家居商场的开发建设可见1斑。

　　招股书表露融资所得的24%用于投资或收购其他家居装潢及家具零售商等;21%用于就现有债项进行再融资，另外各9%用于电子商务业务及信息技术系统的开发资金，和营运资金。

　　销售型商业地产

　　此前的6月16日，红星美凯龙开创人车建新和董秘郭丙合在香港对投资者流露，红星范围做大的最重要缘由，是采取了轻重结合的双轮发展模式。

　　另外，红星美凯龙1直在尝试做O2O电商平台，据招股书表露的未来或将投入此次IPO集资的9%。不过该公司管理层并未在公然场合给出过O2O业务更明晰的方案，只是1直强调尚属于“体验性”。

　　“商业模式不管如何包装，财报却不能掩盖其商业模式还是以销售型物业占大头。”1名电商业内人士认为。

　　2013年以来，红星地产在商业开发上致力要成为下1个“万达2.0”。截至2014年12月31日，红星美凯龙具有大量商场储备，包括25个准备中的自营商场，估计总建筑面积约为346万平方米，359个准备中的委管商场，估计总建筑面积约为2047万平方米。在准备中的委管商场中，39个已取得地块且预计于2015年底前开业，152个已取得地块且预计于2015年后开业。

　　目前红星美凯龙在全国唯一北京、昆明、无锡3个爱琴海项目，与此前宣扬的“2020年前在全国建成100个爱琴海购物广场”相距较远。

　　2015年5月31日，红星美凯龙自营商场的平均出租率约为96%，而委管商场的平均出租率约为94%，今年还将开设7个新委管商场。

　　红星美凯龙商场租赁管理并不是没有短板。今年1月，委管商场南统统富商场因委管协议届满但未重续而关闭;今年3月，租赁商场包头东河商场因事迹不佳关店。就在红星美凯龙挂牌上市前夕，其位于广州天河北的门店因租金纠纷，招牌被清拆。这也是继2012年8月广州琶洲店(2010年7月开业)关闭以后，红星美凯龙在广州第2家失败门店。至此，红星美凯龙完全撤出了广州这1内地1线市场。

　　对租金纠纷，王永平分析认为，由于红星美凯龙在商场拜托管理业务上是挣钱的，其与租户的租金分成谈判是占据主导地位的，租金分成比例也许会让1些商场内的租户承受了高昂的本钱。

　　管理短板待解决

　　王永平指出，从股价破发可以反应1个业内商业地产公司面临的共同问题——市场供需失衡、实体经济下行、产品创新、空降兵管理等诸多问题，还有待资本市场考验。

　　最近几年来，商业地产公司转型背后均伴随着人员流失。与红星美凯龙1样有拜托管理商场业务的5洲国际(01369.HK)，近期也启动了旗下轻资产管理公司——5洲汇的新3板上市计划。

　　据接近5洲国际的业内人士流露，5洲国际营销副总裁可能月内离职。营销压力加上转型，令5洲国际人材短板不可避免地出现。而去年这个时候，5洲国际上1任营销副总裁张文韬也离职。

　　1名接近5洲国际的业内人士流露，前几年5洲国际的商铺销售很好，是由于拜托租赁，业主收9成租金，5洲分1成。之前商铺增值快、销售好，1次性销售物业赚钱就能够，商管不亏就能够。比例可以定成9∶1。“而分成比例9∶1，决定了管家没钱赚”。

　　上述业内人士分析，随着业务范围与转型压力的增加，万达、红星美凯龙、5洲国际等几家商业地产公司的管理层需求扩大，而市场中的管理人材毕竟有限，难免出现短板。

　　上述接近5洲国际的知情人士还流露，5洲国际的问题就是从张文韬开始的，当初他带了几10个万达空降兵从万达转到5洲国际，但1年以后，由于事迹没有兑现，万达空降过来的团队大部份已离职。

　　根据年报，2013年5洲国际销售事迹增长79.7%，2014年增长27.5%，到了2015年1季度，同比增长9.5%。上述营销副总裁也是由于对事迹下滑无力回天，选择离开。

　　王永平指出，商业模式以外，管理团队很关键，人员活动是团队管理的预兆，团队是事迹的预兆。

　　准备A股上市之前，红星美凯龙就进行过1轮挖人战术。例如2011年8月，原万科团体履行副总裁袁伯银已被红星美凯龙招至麾下，出任家居团体总裁(现已从红星美凯龙离职);早在2009年，原重庆金科地产总裁谌俊宇“跳槽”，出任红星地产团体总裁;2012年8月，车建新挖来曾任万达商业管理副总经理兼招商中心总经理的张华荣;2012年9月，原世茂股分有限公司副总裁兼首席财务官陈汝侠跳槽红星美凯龙，就任首席财务官1职，主要负责红星美凯龙房地产板块业务。原世茂股分助理总裁贾涛任红星美凯龙地产商业助理总裁。

TAG：